Son frecuentes las consultas sobre el coste fiscal que tiene la operación de repartir los diferentes inmuebles que se han ido acumulando en el patrimonio familiar tras generaciones y cuya titularidad se reparte por cuotas sobre cada inmueble entre los actuales miembros de la familia, para así tener cada uno su patrimonio inmobiliario en un porcentaje de dominio del 100%.
Esta operación que en apariencia es sencilla se ha de abordar con precaución pues son varios los impuestos que toman partido en ella,
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas e Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.
Estas operaciones pueden tributar exclusivamente al tipo de AJD (1.5% en Castilla y León), o al tipo de ITPO (9% en Castilla y León). Para que tributen en el tipo de AJD se deberán repartir los bienes entre los comuneros por el exacto valor de la cuota de condominio. Así señala el art. 61.2 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que “la disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados.”.
En el caso de que un comunero se adjudique bienes inmuebles por encima del valor de su cuota de copropiedad compensando al resto de comuneros en metálico dicho exceso deberá tributar por ITPO.
Respecto al impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana este se devenga por transmisión de bienes y no tributa la división de cosa común o Comunidad, únicamente se tributa por la adjudicación de un bien en pago de la cuota de otra comunidad de la que formábamos parte, o el exceso de adjudicación.
- IRPF
Puede ser necesario incluir la extinción de condominio en el IRPF como una ganancia o pérdida patrimonial. En este sentido, el artículo 33.2.a de la Ley 35,2006 o Ley de IRPF establece:
Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:
a) En los supuestos de división de la cosa común.
b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
La práctica más habitual permite que si el valor total de la adjudicación es igual al valor del inmueble en el momento de la adquisición con la correspondiente actualización, esta no computará como alternación del patrimonio a efectos de IRPF. Es decir, no sería necesario tributar en la declaración de la renta. Sin embargo, cuando este valor es distinto, sí que habrá una alteración. Cuando esto ocurre, la base imponible estará determinada por la diferencia del valor del exceso de adjudicación declarado en la disolución de la copropiedad y la parte que corresponda del valor del inmueble en el momento de la adquisición actualizado al momento de la extinción del condominio.
Por último, en el supuesto de extinción de condominio sobre una vivienda que haya constituido su vivienda habitual se podría acoger a la exención por reinversión en otra vivienda habitual. Para ello tiene 2 años (naturales desde la fecha de transmisión del inmueble). Para que la ganancia esté totalmente exenta, el precio de la nueva vivienda habitual debe ser superior a la ganancia obtenida, en caso contrario la exención será parcial, es decir, sólo por la parte que se reinvierta, tributando el resto al tipo correspondiente de la base imponible del ahorro.
Espero haber sido de ayuda, recuerde que en Ramajo Asesores estamos a su disposición para orientarle en este o cualquier otro asunto fiscal, laboral o contable.
Por Antonio Ramajo
Socio Director de Ramajo Asesores, Gestoría Administrativa y Asesoría en Salamanca
Gestor Administrativo, Economista y Graduado Social.
Asesora laboral, fiscal y contable.
